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TRÁMITES DE FINANCIAMIENTO

1. COMO COMPRAR CASA NUEVA

Para vivir, construir, remodelar, cambiar de casa, vacacional, o mejorar la hipoteca, no importa cuál sea el motivo. La oferta inmobiliaria es amplia en opciones, tanto en desarrollos inmobiliarios como en la disponibilidad de créditos con esquemas cada vez más flexibles en cuanto a enganche, tasas de interés y plazos.

La oferta de créditos inmobiliarios se da básicamente por cuatro vías

  1. Bancos
  2. Sociedades de financiamiento de Objeto Limitado (SOFOLES)
  3. Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (SOFOMES)
  4. Instituciones Gubernamentales (INFONAVIT, FOVISSSTE)

Gracias a toda esta oferta de planes de financiamiento, cada vez mas familias mexicanas de todos los estratos sociales han hecho realidad su sueño, aun los que ya tienen una vivienda y tienen las posibilidades buscan una segunda hipoteca por inversión o descanso.

Antes de acudir a solicitar tu crédito hipotecario, verifica que la información contenida en el buró de crédito sea correcta y que no tengas ningún registro negativo, ser un buen pagador en los diferentes créditos significa la llave de acceso a cualquier financiamiento, Tienes derecho a consultar tu crédito de manera gratuita en www.burodecredito.com.mx


2. CON QUIEN Y COMO COMPRAR

A) CREDITO BANCARIO

Tradicionalmente los bancos han sido la principal fuente de financiamiento para comprar una casa, sin embargo, su oferta dejo de ser atractiva a raíz de la crisis de 1995 situación que obligó a muchas personas a dejar de pagar sus créditos hipotecarios por las tasas de interés tan altas que se dieron en esos momentos, hoy las condiciones son distintas y dan mayor certidumbre a quienes quieren adquirir un bien inmueble con plazos que van de cinco a treinta años en tanto que los desembolsos iniciales van de 0% al 30% como mínimo, aquí es importante entender una regla de reciprocidad pues a menor plazo de crédito mayor enganche y viceversa.

En cuanto a las tasas de interés nunca hemos gozado de mejores condiciones independientemente del esquema a elegir de tasa fija o mixta; la menos recomendable son los créditos con tasa variable pero con la certidumbre al futuro puede ser interesante pero no hay como lo seguro.


B) CREDITO EN SOFOLES Y SOFOMES

La SOFOLES y SOFOMES obtienen el financiamiento de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) Organismo gubernamental que apoya la compra de vivienda de la población con menos ingresos, como de la colocación de títulos de deuda en la bolsa mexicana de valores, incluso de la banca comercial a través de crédito.

En esencia el esquema de financiamiento de las SOFOLES es igual que los bancos pero con la ventaja de que suelen ser más flexibles en los requisitos.

Al recibir fondos financieros de SHF las SOFOLES son el vinculo a través del cual este organismo del gobierno implementa sus programas de fomento a la vivienda, la mayoría de las SOFOLES ofrece sus créditos en UDIS pero algunas ya los ofrecen también en pesos o indicadas al salario mínimo, cabe recordar que en los créditos Hipotecarios en general el bien raíz es la garantía del mismo por lo que si hay alguna falta de pago puedes perder tu vivienda.

Pero la opción es la más abierta en oportunidades en todos los medios sociales para adquirir vivienda y tiene muy buenas opciones tanto en tasas como en plazos.

Para más información acerca de los productos que estas instituciones ofrecen, te sugerimos visitar:


C) INFONAVIT

A diferencia de hace algunos años, hoy esta institución te apoya para comprar una casa sin límite de precio. Su abanico de productos hipotecarios permite que cualquiera que cotice y tenga los requisitos necesarios se vuelva dueño de una propiedad nueva, usada, para remodelar una vivienda propia o construir en un terreno propio. Te ayudamos a entender cómo funciona cada tipo de crédito del Infonavit para que hagas una correcta selección.

Actualmente el instituto otorga diversos tipos de financiamientos, estructurados para cubrir múltiples perfiles de compradores. Los distintos créditos varían de acuerdo a tu salario, la cantidad de aportaciones continuas realizadas por tu patrón laboral y el tipo de vivienda que deseas adquirir.

Aunque no existe un tope máximo de ingresos para ser candidato a un crédito, el apoyo del Instituto es mayor para los trabajadores con menos recursos.

Productos Infonavit

• Infonavit Tradicional

Lo puedes utilizar para comprar casa nueva o usada con un precio no mayor a $636,484. También lo puedes solicitar para ampliar o remodelar una vivienda propia. Construir en terreno propio o para pago de pasivos, es decir, si tienes una deuda hipotecaria con un banco o Sofol, puedes utilizar este crédito para liquidarlo y obtener mejores condiciones crediticias.

• Conyugal Fovissste-Infonavit

Ésta es una gran noticia, si cotizas para el IMSS y tu cónyuge para el ISSSTE ya pueden juntar sus créditos para adquirir una propiedad. El Crédito Conyugal te sirve para comprar casa nueva o usada, sin límite de precio.

• Infonavit Total

Este crédito opera de la misma manera que el tradicional y bajo las mismas condiciones, sin embargo, está diseñado para aquellos que tienen ingresos mayores (de entre $8,183 y $20,003), y por lo tanto cuentan con una mayor capacidad de pago.
* Sólo podrás utilizarlo para comprar una vivienda nueva o usada.

• Infonavit Total AG

Al igual que el Infonavit Total, es un crédito diseñado para los trabajadores con más ingreso. Puedes utilizarlo para comprar una vivienda nueva o usada.

• Hipoteca Verde 2011

A partir de este 2011, el Infonavit sólo otorgará créditos para adquirir viviendas con eco tecnologías, es decir que cuenten con sistemas de ahorro de agua, luz y gas. La Hipoteca verde es un monto adicional al crédito Infonavit, que te ayuda a comprar una vivienda con eco-tecnología.

• Cofinavit

Los créditos Cofinavit son otra forma de financiarte. No son propiamente un producto más del catálogo del Infonavit, sino un apoyo que brinda el instituto para aquellos que desean comprar una propiedad de mayor valor y que un crédito Infonavit Total no les es suficiente. Te sirve para comprar una propiedad nueva o usada sin límite de precio.

• Apoyo Infonavit

Este apoyo es para aquellos que ya ejercieron un crédito Infonavit en el pasado, el cual ya está liquidado y ahora quieren comprar una nueva propiedad. Su esquema te ayuda para que las aportaciones patronales y el saldo de tu Subcuenta de Vivienda te ayuden a amortizar la deuda y adelantar pagos.

• Renueva tu Hogar

Una de las tendencias más marcadas desde 2008, es la compra de vivienda usadas. Para apoyar tu compra, el Infonavit desarrolló este producto de crédito. Te sirve para realizar mejoras menores a tu casa sin garantía hipotecaria.

• Crédito Seguro

Si no reúnes los 116 puntos que requiere el Infonavit para otorgarte un crédito, puedes integrarte a este programa, donde te comprometes con el instituto a ahorrar una cantidad determinada, para demostrar tu estabilidad y capacidad de ahorro.

Para obtener la información completa acerca de todas las opciones que esta institución te puede brindar visita la página: http://portal.infonavit.org.mx/wps/portal/TRABAJADORES/opciones%20de%20credito/MisOpcionesdeCredito


D) AUTO FINANCIAMIENTO

A pesar de que este financiamiento es muy costoso, es una buena alternativa para quienes NO pueden comprobar ingresos. A veces resulta muy complicado ahorrar para un enganche, sin embargo para quienes están en esta situación existe esta modalidad, que no es propiamente una opción de crédito hipotecario: por medio del ahorro un grupo de personas va aportando cierta cantidad periódica de dinero (como una tanda) la cual es depositada en un fideicomiso bancario y así pueden comprar el bien deseado.

Cada grupo está conformado hasta por 600 personas a quienes por medio de diversos métodos de adjudicación (subasta, antigüedad, puntuación, lista de espeta natural o secuencial, entre otras) se les entrega el beneficio contratado para que compren, construyan o remodelen un bien inmueble.

Como el Autofinanciamiento no es un crédito quienes participan en este sistema no pagan intereses y por lo tanto no pueden deducir impuestos sobre intereses reales en su declaración anual.

La empresa de autofinanciamiento realiza la administración del sistema y de los planes que ofrece son varios así como sus características, por ejemplo pueden ofrecer plazos entre siete y hasta 20 años.

Una de las bondades de este sistema es que es una alternativa para toda la economía informal o quienes no tienen una capacidad de pago suficiente para el compromiso de un crédito hipotecario incluso para la gente que tiene una nota mala en su historial crediticio en el buró de crédito, por lo cual deben contar con un aval y obligado solidario entre otros requisitos.

Quienes ingresan en este esquema deben tener en cuenta que no hay una fecha fija para que el bien inmueble sea adjudicado, pues eso depende del grupo al que pertenezca, así que lo mejor es armarse de paciencia y poco a poco se verán los frutos del ahorro.

Las empresas de autofinanciamiento cobran gastos de administración, gastos de aplicación, seguros contra daños, escrituración, avalúo, gastos notariales, e IVA, entre otros. Y para que el dinero no pierda poder de compra y que las aportaciones alcancen para comprar una vivienda, las empresas actualizan el monto de las aportaciones mensuales mediante un porcentaje fijo que se estipulo al inicio del contrato, la actualización puede ser mediante el índice nacional de precios al consumidor (INPC) la inflación o el salario mínimo vigente el Distrito Federal.

El autofinanciamiento permite adelantar mensualidades a su valor actual descontando las cuotas del seguro por administración e impuestos, para darte una idea del costo financiero en que incurres al adquirir tu vivienda a través de autofinanciamiento.


E) ENGANCHE O%

Las condiciones económicas han dado paso a nuevas modalidades de financiamiento sin la necesidad de un pago inicial. Hasta hace muy poco tiempo el ahorro más importante que hacían las familias se canalizaba a reunir lo necesario para dar el enganche de su futura casa. Pagar menos enganche inicial le permite aspirar a la compra de una vivienda más cara, en México existen algunas opciones que facilitan la compra de una vivienda sin necesidad del pago de un enganche.

Bancos

A marzo de 2007 al menos cuatro bancos ofrecían créditos hipotecarios con 0% de enganche ahora solo necesitas reunir lo necesario para pagar los gastos de originación de crédito y de escrituración cantidad que en conjunto oscila entre 10% y 15% del valor comercial de la vivienda que vas a comprar.

Cofinanciamiento

Otra opción para liberarte de pagar el enganche sin encarecer o incrementar tu deuda es la compra de la vivienda a través del esquema de Cofinanciamiento Infonavit en el cual ocupas lo que ya tienes acumulado en tu subcuenta de vivienda para el pago del enganche y a partir de ahí las cuotas obrero patronales se van directamente mes tras mes a la amortización del capital de tu crédito.

Autofinanciamiento

Como ya se menciono esta opción te permite comprar una casa sin pagar enganche, incluso puede ser excelente alternativa para quienes NO cuentan con buen historial crediticio y por lo tanto el acceso a un crédito normal está vedado

Arrendamiento

Otra opción más es el arrendamiento inmobiliario, consiste en la renta de un inmueble con opción a compra, es decir, se puede reunir el enganche mediante un simulacro de crédito con periodicidad.

Preventas

Si bien las preventas NO eliminan el pago de un enganche, si lo disminuyen ya que la cantidad que debes aportar ya que tu aportación inicial que será entre el 10% y 15% del valor de la vivienda, podrás diferir los pagos en un plazo que va de seis a doce meses de la fecha de la entrega del inmueble.


3. COMO ELEGIR UN CREDITO BANCARIO

Al momento de elegir un crédito hipotecario debes considerar diversos aspectos, pedir varias cotizaciones con diferentes otorgadores de crédito, y comparar para seleccionar la mejor, recuerda que es la institución que te otorga el crédito quien dará seguimiento durante la vida del crédito, el propietario de la vivienda se deslinda del crédito al ser aprobado, por ello es bien importante que sepas con quien estas adquiriendo la deuda y el compromiso.

Para esto te recomendamos utilizar el simulador que ofrece la CONDUSEF para comparar las diferencias entre los créditos existentes. http://e-portalif.condusef.gob.mx/condusefhipotecario/

Udis o Pesos

Al contratar un crédito Hipotecario en Udis, tu deuda tiene tres factores de incremento:

  1. El valor utilitario de la UDI , que crece todos los días
  2. La tasa de interés que se aplica
  3. El monto total del crédito se incrementa en igual proporción que el Salario Mínimo

Los créditos en pesos se modifican de acuerdo con el esquema acordado al momento de firmar el contrato y tienen que ver directamente con el tipo de tasa de interés seleccionado (fija, Variable, Mixta o Cuota Fija) Por eso muchos analistas financieros dan este consejo: cuando píense en UDIS que sea para invertir no para endeudarte.

Tasa Fija o Variable

La tasa fija se establece al momento de firmar el contrato y no se modifica durante el plazo del crédito señalado, tiempo en el cual siempre pagas la misma mensualidad, si no te gustan las sorpresas esta es la tasa que debes elegir.

Elegir una tasa fija te da certidumbre y permite la planeación de tus finanzas, parece imposible que regresen las épocas de inflación de tres dígitos, ni siquiera las de dos dígitos y con ello las tasas de interés y deudas impagables, pero ninguna precaución esta de mas, Las tasas para créditos hipotecarios denominados en pesos oscilan en un rango de 10 al 15 %.

La tasa variable se determina por la tasa de interés interbancaria de equilibrio (TIIE) más los puntos porcentuales establecidos por la institución que otorga el crédito, pero con un límite superior.

La tasa mixta combina un periodo de la tasa de interés fija con un periodo de interés variable, se recomienda en un escenario de tasas de interés a la baja en el largo plazo.

Otros indicadores de referencia de los créditos hipotecarios además de la TIIE son las Unidades de Inversión (UDIS) y los salarios mínimos.

Pregunta el tipo de tasas que maneja el posible acreedor y solicítale distintas corridas o esquemas de pago.

De la elección de la tasa de interés, comisiones y seguros dependerá el monto de las mensualidades a pagar y el costo final del inmueble.

Mensualidad Fija o Variable

Aunque contrates un crédito hipotecario a tasa fija la mensualidad que abonas al capital de tu crédito se puede modificar por el tipo de amortización del crédito que aplica la institución con la que contrataste o por el tipo de moneda en que se contrato el crédito. En cualquier caso solicita a tu acreedor el esquema de amortización de tu crédito para conocer cuánto vas a pagar, en total, de capital y cuanto de intereses.

CAT, Tasa de interés o Pago por Millar

Generalmente nos inclinamos por considerar como factor de costo de un crédito hipotecario a la tasa de interés, sin embargo hay otros factores que sirven para evaluar la conveniencia de un financiamiento para vivienda. El Banco de México establece una metodología para que cada una de las instituciones crediticias (Bancos, Sofoles) proporcionen a los interesados con carácter de obligatorio el costo anual del crédito (CAT) este indicador que se expresa en términos porcentuales te permite evaluar aspectos como:

  • Monto del crédito
  • Tasa de interés
  • Descuentos o Bonificaciones
  • Comisiones por análisis, apertura y administración
  • Amortizaciones ordinarias de capital
  • Intereses ordinarios
  • Primas de Seguros
  • Costo de Avaluó
  • IVA en pagos que causen dicho impuesto

El CAT solo puede comparar créditos que tengan las mismas características es decir: mismo plazo, denominación, y tipo de tasa de interés. Solo así pueden ser equiparables de otra manera no sería representativa ni te serviría como referencia confiable para la decisión entre uno y otro crédito.

Este indicador también servirá como incentivo para que tanto los bancos como las SOFOLES ajusten sus tasas a la baja, puesto que cualquier persona puede preguntar exactamente cuánto desembolsara al año en uno u otro plan en tal o cual banco y la manera de comprar será más fácil que nunca.

El pago por millar es otro factor y te dice cuanto debes de pagar por cada $1,000.00 del crédito hipotecario que contrataste, incluye la amortización del principal e intereses la comisión por administración del crédito y seguros de vida e incapacidad así como de daños y contenidos del inmueble.